夏だ！山だ！宅建だ！

 

宅建の夏合宿も成田→三浦→埼玉と場所は変わりましたが

今年で１４回目

 

合宿は朝から晩まで強制的に勉強漬けにすることで

直前期への切り替えが出来るとともに

夏の最後にオーバーワーク気味に勉強する事で

直前期の勉強体力が付くというメリットがあるので

すごく効果的な講座です。

 

成田は６割、伊豆,三浦は８割以上の合格率ありますし。

今年も個人的に恒例の

「泊りで、今年で宅建勉強終了と確信できるまで勉強をやるのとちょとだけ飲む会」を

今年も３年連続埼玉にて開催する事にしました(｡･ω･｡)ﾉ

 

１０時間以上全力で強制的に勉強するので

観光目的だけの参加は御遠慮下さい。

 

あくまでもガッツリ飲みではなく情報交換会である('ω')ノ

もう一度申し上げますが。ガッツリ飲みではありません🐱

 

あと、業法については分野別５０問全部個数だけ問題演習とかやるので

ある程度勉強していないと厳しいです。

 

定員は８０名

 

場所　ガーデンホテル紫雲閣 東松山　〒355-0028 埼玉県東松山市箭弓町2-5-14　TEL：0493-23-5151 
８月２３日(土)８時５０分現地集合

～８月２４日(日)１３時頃現地解散

 費用は３８,８００円(受講料、テキスト代、会場費、宿泊料、昼食夕食朝食込)

部屋は男女別の３～５人部屋です。

一人部屋は９０００円アップで１５部屋限定(複数人用の部屋を１人で使用します)

 

集合時間に間に合わない方は遅刻してもかまいません。 

 

１人参加の方は不安かと思いますが

宅建という共通の話題があるのでなじめると思います。

勉強漬けなんで無理になじむ必要もないですが。

ただ毎年相部屋で皆さん仲間が出来たと好評です。

是非勇気を出して御参加下さい。

 

お友達と２人以上で参加の場合は同じ部屋にするように配慮します

(２人部屋に出来るかはお問い合わせください)。

３人以上で参加の場合は１部屋３名様のみの同部屋にて割り当てします。

 

参加表明は下記より登録お願いします。
メールにて詳細が自動送信されます。

御質問がある場合は登録頂きメールに返信の形で聞いて下さい。

 

個人的にやることなのでＬＥＣに問い合わせても誰もわかりません。

参加登録した時点では正式申し込みになりません。

 

参加費用を振込み頂いた時点で申し込み完了です。

↓　　　↓　　　↓

 

 

来ない場合は迷惑メールフォルダーを確認と
登録メールアドレスに誤りがないか確認して下さい。

メールがこない場合は再登録して頂き、それでもダメな時はブログのメッセージ又はコメント欄より連絡先を記載お願いします(公開されないようにしておきますので御安心ください)

 

夏を充実させて合格を確実なものにしましょう☆

 

昨年の夏合宿の様子はこちら↓

 

 

 

 

一昨年の夏合宿の様子はこちら↓

 

 

３年前の夏合宿の様子はこちら↓

 

４年前の夏合宿の様子はこちら↓

 

５年前の夏合宿の様子はこちら↓

 

６年前の夏合宿の様子はこちら↓

https://ameblo.jp/takkenken1972/entry-12517119654.html

 

７年前の夏合宿の様子はこちら↓

https://ameblo.jp/takkenken1972/entry-12401014806.html

 

８年前の夏合宿の様子はこちら↓

https://ameblo.jp/takkenken1972/entry-12305488436.html

 

９年前の夏合宿の様子はこちら↓

https://ameblo.jp/takkenken1972/entry-12194973607.htm

 

建築基準法は覚えること多いです。

少しでも言葉のイメージを大切にして頑張ってください。

 

  斜線制限

段々になっているマンションとかのイメージです。(戸建てでも規制になります)

道路等の日照に支障をきたさないように、前面道路の反対側の境界線から、

一定の勾配の線の範囲内に建築物を建てなくてはならないルールです。

 

３種類斜線制限が用途地域のどこに適用するかを覚えるところです。

道路斜線制限

道路の日照はどこでも大事なのでどこでも適用

北側斜線制限

北側斜線制限を受けると、家の南に高い建物が建つ日照が悪くなるため

戸建てとかの建物の北側の上層階が斜めになっていて向かいの建物の日照を確保するのです。

 

〇〇住居専用地域に適用します(田園住居地域は当然含む)

隣地斜線制限

隣地境界線から一定距離外側の高さ20ｍ又は31mの位置から斜線を引き、

斜線より内側に建てるルールです。

第一種・第二種低層住居専用地域(田園住居地域含む)高級住宅街には適用なしです。

→10ｍ、12ｍの絶対的高さ制限があるので、適用する必要がないからです。

日影規制

建築物が隣地への日影の量を規制することで日照を確保する目的とした規制ですが内容よりも

 

条例で指定される区域に適用されるが

商業地域・工業地域・工業専用地域には適用はない！

 

規制対象の建築物　

低層住居専用地域(田園住居地域)→軒高７ｍ超ＯＲ３階以上

その他の用途地域→高さ１０ｍ超え　

 

対象区域外の建築物でも高さ１０ｍ超える建築物で、

冬至日に対象区域内の土地に日影を生じさせるものは、日影規制を適用する。

 

異なる地域にまたがった時シリーズ→それぞれの区域ごとに別で判断する

 

 

  絶対的高さ制限とは？

第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域の建築物の高さは、原則として１０ｍまたは１２ｍのうち、

当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはなりません。
 

建築基準法は条例で定める・・・が多いですが

 

建蔽率・容積率・高さ制限は都市計画で定めるという点に注意しましょう！

 

  接道義務

建物の敷地は原則、道路に２ｍ以上接しなければなりません。
道路ではいいと言うものではなく「建築基準法上の道路」でなくてはならず
原則、幅員４ｍ以上でなくてはいけません。

 

ただ、都市計画区域になった際に集団規定(接道義務等)が適用され

接道義務満たしていないような時に建物を取り壊さなければいけないのは

建物の所有者もかわいそうです。

そこで４ｍ未満でも特定行政庁が指定すれば建築基準法上の道路(二項道路)とされます。

 

セットバック

ただ上記の二項道路のままでは幅員４ｍ未満と狭い道路ですので、このままではよろしくないということで、

新しく建築する場合は、道路の中心線から２ｍ後退した線を敷地の境界線とします。
これをセットバックといいます。
要するに、 中心線から２ｍ以内の敷地は建築することができず、容積率や建ぺい率の計算の際に、

この部分の面積は敷地面積に入れません。

 

  道路内の建築制限

原則、道路内(道路に突き出して)に建物を建築してはいけません。
しかし例外があります。

 

地盤面下に設ける建築物(地下街とか)

公衆便所や派出所など公益上必要な建物で特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したもの

公共用歩廊(アーケードとか)

 

  私道の変更または廃止の制限

特定行政庁は、私道の変更や廃止を禁止したり、制限することができます。
建物を建てた際の接道している道路が私道の場合に

この道路が勝手に変更され接道義務満たさなくなるのは困ります。そこで個人の土地ではありますが

私道は変更したりやめたりさせないようにしています。

 

所有している土地の一部に道路が含まれているということで、重要事項の私道負担として説明事項になる点も

理解しておきましょう。

 

  防火地域・準防火地域とは？

防火地域・準防火地域は、

都市計画で市街地における火災の危険を守るためにに定める地域です。

防火地域や準防火地域を定めて、建物を燃えにくい建物にするようにしています。

防火地域の方が制限はすごく厳しい、準防火地域の方がやや厳しいくらいのイメージを持ちましょう。

 

防火地域

防火地域においては、

原則、地階を含む階数が３以上で、または延べ面積が100㎡を超える建築物は耐火建築物等としなければなりません。
また、防火地域で上記以外の建築物でも、耐火建築物もしくは準耐火建築物にしなければなりません。

 

看板や広告塔について、「屋上に設けるもの」または、「高さ３ｍを超えるもの」は不燃材料で作らなければならない

これは防火地域のみの規制という点も注意しましょう！

 

準防火地域

準防火地域においては、

原則、「地階を除く階数が４階以上」または、「延べ面積1500㎡を超える」建築物は耐火建築物等にしなければなりません。

また、「地階を除く階数が３」または「延べ面積５００㎡を超え１５００㎡以下」の建築物は耐火建築物もしくは準耐火建築物等にしなければなりません。

 

 

防火地域・準防火地域共通のルール

 

建築物が防火地域と準防火地域等にまたがるシリーズ

建築物が防火地域と準防火地域にまたがる場合は、その全部について，

厳しい方の防火地域に関する規定が適用されます。

 

防火地域と無指定の区域なら防火地域

準防火地域と無指定なら準防火地域

です。

 

防火壁がある場合は防火壁の外についてはその地域の規制となる点に注意です。

 

あと間違えそうなのが、敷地がまたがるのではなく、建築物がまたがるという点は注意です。

敷地自体防火地域にかぶっていても、建物が全て準防火地域にあれば、

準防火地域の規制となります。

ここ以外のまたがるシリーズ(用途地域・建蔽・容積等は敷地がまたがる点と比較しましょう)

 

 

スーパー合格講座確認テスト解説はこちら↓

 

ホームページ及びブログで告知しておりました演習ゼミのお知らせです。
 

６月から９月の第一土曜日は

毎年恒例の単発の演習講座を開催致します。

(６月のみ６月１日(日))

 

講座名は

２０２５至極のトドメ知識演習ゼミ

 

シリーズもので

６月権利関係　(権利関係前半))６月１日(日)

７月権利関係　(権利関係後半)７月５日(土)

８月宅建業法　(宅建業法全範囲)８月２日(土)

９月法令上の制限　(法令上の制限全範囲)９月６日(土)
 

６月は権利関係から四肢択一及び一問一答(権利関係前半)出題です。

権利関係前半の項目は

〇意思表示
〇制限行為能力
〇代理

〇時効

〇債務不履行

〇契約不適合責任

〇相続

〇物権変動

等です。

 

じっくり問題に取り組んだ上で考え方をしっかり定着させながら実施します。

四肢択一２５問と、プラス関連一問一答で実施します。

 

出題ポイントの周辺知識も確認しながら進めるので

今までの権利関係の勉強の定着度を確認するのに良いと思います。

 

なにより

試験直前の追い込み時期の確認材料として

最適なツールとなります。

 

使用テキストはこちら↓

※上記は昨年の表紙です。本年度は現在作成中です。

使用します。

一問一答演習と四肢択一の併用で実力をアップさせます。

 

※テキストは各回講義ごとの範囲となります。

 

６月１日(日)１１時３０分～１４時３０分の計３時間で実施致します。
場所は竹橋・神田・神保町・大手町から徒歩圏内です。

※場所の詳細は参加登録後にお知らせいたします。

参加費　５０００円(教材費・会場費)

教材は印刷したものを配布します。生クラス生でもPDFデータはお渡しします。

復習にYouTubeも視聴できます。

 

定員５５名

現在５１名(５月２９日１９時現在)
生クラスの参加登録はこちらからお願いいたします↓↓

 

終了しました。

 

各回ごとに募集します。

７月募集は６月２０日以降ブログにて開始します。

 

 

 

通信クラス

生クラスを収録したものをYouTube配信しますも実施したものです。

教材費　３０００円(資料はPDFをダウンロードして印刷又はタブレット等にで御利用いただく形になります)

 

通信クラスは水野塾ストアーズにて演習講座実施後に販売します。

宅建水野塾 (stores.jp)

 

動画はYouTubeにて視聴できます。

YouTubeで視聴してから購入もできますので視聴してみて下さい。

 

送信すると５分以内に自動で返信が来ます。
来ない場合は迷惑メールフォルダーを確認と
登録メールアドレスに誤りがないか確認して下さい。

メールがこない場合は再登録して頂き、それでもダメな時はブログのメッセージ又はコメント欄より連絡先を記載お願いします(公開されないようにしておきますので御安心ください)

今日のところはまともにぶつかると難しいです。

かなりの年月をかけて行うものもあるので法律も複雑です。

 

大きな流れをつかんで表を覚えて行きましょう。

 

  都市計画事業制限とは

都市計画事業には「都市計画施設(道路等)に関する事業」と「市街地開発事業」の２つあります。

 

都市計画施設は、道路等のように以前も勉強した通り都市計画区域外でも定めることができます。

それに対して市街地開発事業は、市街化区域や区域区分の定めのない都市計画区域(非線引き区域)での都市計画事業です。

 

どちらにせよ事業が決まってから工事終了まで勝手に建物を建てたりしないように制限をかけます。

 

ざっくりと流れ

 

①都市計画の決定すると（都市計画施設の区域・市街地開発事業の施行区域）
↓

↓軽い規制がかけられる→建物のみ許可が必要
↓

③都市計画事業の認可・承認・公示（事業地内）工事スタート
↓
↓強い規制がかけられる→建物・土地・５トン超　非常用災害全て許可必要

↓

終了

 

講義でお話した私の小学生の時に都市計画施設の区域(大きな道路)決定

工事開始(事業地内)はそれから３０年後という

ただの工事ではないイメージは持っておいてください。

 

  市街地開発事業等予定区域

 

市街地開発事業等予定区域とは、市街地開発事業や都市施設に関する都市計画が、

将来的に予定されている区域で、大規模開発事業が、乱開発や土地投機などによって妨げられないように、

計画の早い段階で用地を確保することです。〇〇ニュータウンのような大きな開発事業のイメージ

この区域を定める際には、施行予定者も必ず定めることになっています。

施行予定者が定められているとき

→　建築物の建築だけでなく、土地の形質の変更についても許可が必要となります

 

 

①市街地開発事業等予定区域　大規模な開発事業をやる時は施行予定者決めて中くらいの規制かける
↓

↓建築と造成許可必要

↓
②都市計画事業の認可・承認・公示（事業地内）工事スタート
↓

↓強い規制がかけられる→建物・土地・５トン超　非常用災害全て許可必要

↓
終了

 

下記の表を覚えましょう

 

スーパー合格講座確認テスト解説はこちら↓

 

 

 

水野塾演習ゼミ・至高のトドメ知識演習ゼミ権利前半(６月１日土曜日生クラス)募集中！詳細はこちら↓

公開演習ゼミ・２０２４至極のトドメ知識演習ゼミ権利前半募集開始 | 水野健の宅建・合格魂！養成ブログ (ameblo.jp)

 

通信は６月２日以降下記水野塾ストアーズにて販売開始します

宅建水野塾 (stores.jp)

 

都市計画法の開発開発行為の問題は取りたい問題です。

覚えなくてはできませんが過去問のパターンに慣れていきましょう。

 

都市計画区域を指定してルールを決めても、好き勝手に開発されては

都市計画どおりの街づくりができません。
そこで開発行為を行うものは、都道府県知事の許可が必要です。
 

  開発行為とは

開発行為とは、「建築物の建築」、「特定工作物の建築」を目的として行う、「土地の区画形質の変更」です。

 

工事するのに許可が必要というイメージですがそれだけではダメで
「建築物の建築」や、「特定工作物の建築」の用に供する目的である【土地の区画形質の変更】です。

土地区画形質の変更とは、造成（切土、盛土）、敷地の分割、地目変更などですが、

土地を平らにする工事というイメージで良いです。

 

注意のポイントは

建築物の建築だけ→建築であり、開発行為ではない(土地の区画形質の変更を行っていないから)

青空駐車場のための土地区画形質の造成工事→開発行為ではない(目的が建築物建築・特定工作物のための目的でないから)

 

上記は面積がどんなに大きくても開発許可は不要です。

 

 

  特定工作物とは

 

第一種特定工作物

 

コンクリートプラント、アスファルトプラントなどその他周辺地域の環境の悪化をもたらす恐れがある一定工作物

 

 

第二種特定工作物

ゴルフコース

１ｈａ(10000㎡)以上の野球場、庭球場、競技場、遊園地、墓園、動物園など
 

ゴルフコースは面積に関係なく特定工作物になります！

 

  開発許可にあたっても許可不要な例外

許可必要か不要かの知識を問われる際に必須の知識です。

※１　畜舎・温室・サイロや農林漁業者の住居などをいう。農産物の加工に必要な建築物は含まれない。

※２　駅舎、図書館、博物館、公民館、変電所などをいう。

社会福祉施設、医療施設、学校、国・地方公共団体の庁舎などは含まれない。

※３　〇〇事業の施行として行う開発行為、非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為、

通常の管理行為、軽易な行為など。

※４　三大都市圏の一定の区域では、500㎡未満ならば許可不要。

※５　市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域なので、小規模開発の例外はない。

 

 

 

  開発許可の手続き

開発許可を申請前にしなければいけない事前手続きがあります。 開発行為に関係のある(今現在ある)公共施設の管理者の協議と同意 開発行為により設置される(将来の)公共施設の管理者と「協議」 開発区域内の土地所有者等の権利を有する者の相当数の同意 上記を行い、申請の際は裏付けの書面添付します。

～開発許可申請書の記載事項・添付書類～

申請書の記載事項	①開発区域の位置・区域・規模 ②予定建築物等の用途 ③設計 ④工事施行者（開発行為に関する工事の請負人または請負契約によらないで自らその工事を施行する者をいう） ⑤その他（工事の着工予定年月日・完了予定年月日）
申請書の添付書類	①開発行為に関係がある公共施設の管理者の同意を得たことを証する書面 ②開発行為により設置される公共施設を管理することとなる者などとの協議の経過を示す書面 ③その他（開発行為をしようとする土地の所有者などの相当数の同意を得たことを証する書面など）

 

 

 

  開発許可後の手続き

開発許可後に、許可をもらった人や内容が変わった際の手続き一覧です。

 

人 変更	相続（一般承継）		当然に承継
	地位の譲渡等（特定承継）		知事の承認
内容変更	原　則		知事の許可
	例　外	開発許可不要の開発行為への変更	手続不要
		軽微変更	知事への届出
		工事廃止	知事への届出

 

 

  開発許可を受けた開発区域内における建築規制

開発行為をやっている場所の規制です。

土地の工事完了前と完了後で内容が変わります。

 

完了前は造成にじゃまなことはやるな！

完了後は予定通りに建てろ！

という趣旨です。

 

	工事完了の公告前	工事完了の公告後
原則	建築物の建築、特定工作物の建設をしてはならない。 ※　土地の分譲をすることはできる。	予定建築物・特定工作物以外の新築・新設をしてはならない。
例外	①当該工事のための仮設建築物・特定工作物を建築・建設するとき ②都道府県知事が支障がないと認めたとき ③開発行為に不同意の土地所有者等が建築物・特定工作物を建築・建設するとき	①都道府県知事が許可したとき ②開発区域内の土地について用途地域等が定められているとき（別途、建築基準法等により規制される）

※　都道府県知事が用途地域の定められていない区域における開発行為について開発許可をするに際して、

建築物の敷地･構造・設備に関する制限を定めることができます。

原則としてこれらの制限に違反して建築してはならないが都道府県知事の許可があれば、建築することができます。

 

 

  開発許可を受けた開発区域以外の区域内における建築規制

開発行為をやっていないところの建築制限です。

ここのポイントは市街化調整区域の話です。

 

市街化調整区域	原則	都道府県知事の許可を受けなければ、建築物の新築・第一種特定工作物の新設をしてはならない。また、建築物を改築し、または用途変更してはならない。(開発行為ではなく建物だけでも許可が必要)
	例外	開発許可不要の場合と同様に、知事の許可は不要 ・農林漁業用建築物の建築 ・公民館、図書館等の公益上必要な建築物の建築 ・都市計画事業等の施行として行う建築物の建築

 

 

スーパー合格講座の確認テストの解説講義はこちら↓